险资投资不动产最高达4500亿(新闻)

险资投资不动产最高达4500亿

险资投资不动产最高达4500亿 更新时间：2010-8-8 0:03:02 　　开闸前夜国寿平安无竞争拿地

险资投资不动产最高达4500亿

本报记者 李军慧 北京报道

跃跃欲试投资不动产的险资们终于等到了起跑的发令枪。

8月5日下午，保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》，其中明确规定险资可投资不动产，更让人出乎意料的是，保险资金投资不动产可达10%的比例，远高于业内5%的预测。这预示着有更多超乎市场预期的保险资金将被允许进入不动产领域。

而就在不动产投资开闸的前夜，中国人寿、中国平安分别以26亿元、6亿元在无竞争对手的情况下拿下杭州、深圳繁华路段地块。熟悉业内情况的人都知道，很多保险公司都以自用等名义进行着不动产的投资，并借助租赁取得不菲的收益。

10%险资可投不动产

从8月5日下午保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》的内容来看，保险资金投资不动产的比例上限远超预期，达到了10%。截至6月末，国内保险资产总额已达到4.52万亿元，这意味着理论上将有超过4500亿元保险资金可以进入不动产领域。

“10%的最高限额确实高于预期，之前业内预测可能会到6%—8%，甚至一度有传言按照保监会谨慎的一贯原则，最终确定的比例可能定在5%。”某保险公司人士介绍，“理论上有4000多亿元可投资，但还要看投资不动产具体细则，明晰投资方向、投资范围、投资模式等。只有这些具体操作出来，那时保险公司投资不动产将真正开闸。”

这是《保险法》实施以来，监管部门首次明确保险资金投资不动产的比例和范围。

“险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的3%。两项合计不高于保险公司上季末总资产的10%。”保监会新发布的政策如是规定。

监管部门再次申明，保险资金不能直接从事房地产开发建设。而根据最新的解释，保险资金投资的不动产，是指“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物”，具体办法由保监会制定。

按照之前的披露，对于研讨中的相关细则，保监会重申吴定富主席强调的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。

有投资意向的保险公司多有准备，中国平安副董事长兼副首席执行官孙建一在一季度业绩说明会上表示，公司目前通过信托平台参与了一些地产项目，不仅提前储备了不少优质项目，而且锻炼了队伍，为以后扩大保险资金运用后的操作打下了扎实基础。

业内人士对于投资不动产期待已久，鉴于保险资金的投资渠道过于单一，致使保险资金的收益率长期在低水平徘徊，反而导致保险资金的投资风险很大。投资不动产可优化保险资金的资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低保险公司投资营运风险，增加长期收益。

数据显示，上海投资商业地产的回报率在5%-8%，比现在保险资金4%左右的投资回报率要高。

“保险资产总量只有4万多亿元，投资比例用足后资金量可达到4000多亿元。但其实好多保险公司已经在地产上多有配置，而且保监会还会有相关的细则把关，所以事实上保险资金进入不动产不是突然放量。”上述保险公司人士介绍，“保险公司已经以资产管理公司或自用名义配置房产，险企的投资冲动已被很大程度释放，所以真正新进入不动产市场的资金量不会太多。”

两巨头“无竞争”拿地

而在《保险资金运用管理暂行办法》正式公布的前夜。两大保险巨头中国人寿、中国平安双双成功拿地。

7月30日，位于深圳福田中心区南区的B116-0029地块挂牌，建筑面积约达12.8万平方米，起始价6.13亿元。中国平安在无对手竞争的情况下以起始价获得该地块。地块性质为商品房，但要求项目建成后全部限自用，并且15年内不得转让。

值得注意的是，该地块对竞买人限制条件达到苛刻程度：一是在深圳注册的法人企业；二是要在相邻地块有投资1亿元以上的建设项目，并以该宗地作为项目配套用地；三是要求企业自有建设资金不少于15亿元。

该地块旁边为在建的平安国际金融中心，是平安集团2007年11月以16.568亿元的价格获得的一个项目，被誉为“深圳第一高楼”，用于建设中国平安集团总部。

自此中国平安在深圳CBD已投下22.698亿元土地款，总建筑面积51万平方米。

巧合的是，时隔数日，另外一家保险巨头中国人寿同样是在“无竞争对手”的情况下顺利拿下杭州地块。

8月3日下午，杭州市公共资源交易中心公开出让3宗地，其中，杭政储出［2010］32号地块只有一家单位参与报价，直接成交，成交总价259772万元，由1号竞买人中国人寿保险有限公司浙江分公司竞得。资料显示，该地块位于杭州江干区，东至民心路，南至新业路，西至钱江路，北至储备地块。

业内人士称，该交易应为中国人寿集团或国寿投控公司委托中国人寿浙江分公司代为参与报价交易，省分公司一级并无投资权限。

其实保险公司购置地产建造办公用地已经屡见不鲜。中国人寿集团和股份公司、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人寿、中意人寿等大小保险公司，纷纷在北京金融街和CBD区，以及上海、深圳等一线城市的黄金地段，购入或自建写字楼。

“此前已有不少保险公司介入不动产投资领域。”大股东为地产商的一险企人士介绍，“保险资金通常采用两种方式‘曲线’进入，中小保险公司会以自用名义购买写字楼进行投资，大保险公司除此之外，还可以通过集团旗下信托、资产管理公司投资于房地产。”

“新分支机构开设大多数会选择购买写字楼，而不再是租赁。同样的前期费用，由于楼市的火爆，购买写字楼的升值空间带来的收益远比租赁划算，而且购买办公楼作为固定资产，只需获得公司董事会通过。”

自用之外，多用于出租。黄金地段的商业地产的出租给保险公司带来可观的收益。

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