北京CBD解决无序窘境的良策地下交通万芳

北京CBD解决“无序”窘境的良策：地下交通

有人说，ＣＢＤ“成也土地，败也土地”，到今天，地平面以上的部分已经被瓜分殆尽，要解决ＣＢＤ公共功能匮乏的难题，不能过多地指望日益拥挤的地面，人们开始探索地下的承载力。 一位专家早在几年前就特意算了这样一笔账，ＣＢＤ内大多是上世纪５０年代建设的工厂，其中４２家企业占ＣＢＤ总面积的６３．８％。随着产业结构调整、企业外迁，可利用土地约２８０万平方米。然而，随着外迁逐渐接近尾声，腾出来的空间已经被迅速填补上。批评人士指出，地上空间的过度开发和地下空间的相对闲置成为ＣＢＤ留给其入驻者们的一份尴尬。

地下交通——

解决“无序”窘境的良策

ＣＢＤ地面上可以建设道路的面积少得可怜，按照现在的规划，在一些交通专家的测算中，地上交通的拓展余地只有１０％，“就是在地上架桥架出花来，也无法最终缓解交通压力。”一位从业３０年的老建筑师道出了一句心里话。“更何况在高楼大厦密集的区域内根本不可能建过于繁复的交通设施。”

目前，ＣＢＤ内的公交系统共有１３条线路穿过。即便如此，ＣＢＤ内仍然是北京市交通最为拥挤的区域之一。很多有车族已经习惯了晚上６点下班７点半才出办公室。

首都经济贸易大学的李丁对ＣＢＤ的交通做了长时间的研究。据其调查，２５％的人选择自驾车或乘坐出租车进入ＣＢＤ。大量的小汽车进入，更加剧了该地区的拥堵。美国曼哈顿ＣＢＤ地区的进入者３／４利用铁道，９％利用公共汽车，仅有７％的人选择小汽车；伦敦ＣＢＤ公共交通利用率是８３．７％，利用小汽车的只有１６．３％。

同时，另一组数据显示，北京城市道路用地在城市面积中占的比例处于较低水平，仅达到１０．４％，相比之下，纽约占３５％，华盛顿占４３％，洛杉矶更是占到５０％，伦敦２３％，柏林２６％，巴黎２５％。

此外，路网稀疏也是ＣＢＤ无法回避的问题。ＣＢＤ的路网处在一种非稳定结构，主干道多于次干道，次干道又多于支道，导致交通疏导难度加大。

“人车混流”虽然不是ＣＢＤ的“专利”，但在这里却被演绎到了极致。在ＣＢＤ以内，乘坐出租车的比例高达３２％，步行人流达到２８％，人车混流更加严重，ＣＢＤ发展研究基地的研究人员张杰用“无序”来形容这种状态。

北京市交通委显然也意识到了这一点，在进行地面路网建设的同时，ＣＢＤ还将完善地下停车及地下交通系统建设，减少内部交通占用城市道路。ＣＢＤ的地下空间规划在东三环路两侧的核心地带，将结合高层建筑的地下空间，在地下一层连通作为人行系统和商业设施，并实现公交、地铁等换乘枢纽之间的有效连接；地下二层则为各建筑之间的车行通道和停车位。

在建设朝阳路大容量地面公交客运走廊的时候，特意设计了地下、地面人行空间和二层连廊系统。

据悉到２００７年底，ＣＢＤ地区将完成地铁１０号线建设。

地下商业——

低成本的国际模式

在世界各国的ＣＢＤ中，商业空间基本以地下为主、地上为辅。但在北京，这个比例正好被颠倒了。地下商业街是活跃和繁荣ＣＢＤ区域商业的客观需要。

在早期的规划中，北京ＣＢＤ的商业面积几经周折，想增加面积，却又受其他地产项目的排挤，处在一种膨胀与抑制的交替状态之中。

到２００３年中，ＣＢＤ内的商业面积只有１０万平方米左右，但按照正常的建设速度，到２００７年，商业面积将达到６０万平方米。

《北京ＣＢＤ商业发展规划》（２００２－２０１０）预测，ＣＢＤ区域的消费人群约有５０万，其中，年轻时尚的商务白领约２５万到３０万，ＣＢＤ常驻财富阶层及涉外人士约各有５．５万，商务旅行人群约１．７万，文化休闲人群约１万至２万，观光人群在４万至８万左右。根据这样的预测和统计，目前的商业开发则显得相对根本无法满足整体需求。

能够提供给地上商业的空间已经非常狭小，而现在的地下商业的面积只占总量的１０％。

“地下商业街是活跃和繁荣ＣＢＤ区域商业的客观需要。”首都经济贸易大学商务管理系陈立平经过多年的研究指出，由于ＣＢＤ区域高度集聚着银行、保险公司、跨国公司、传媒集团的总部大楼，这些大规模业务大楼的存在使地面商店街被分断而失去其连续性，这严重威胁着中小零售商的生存空间，其结果往往造成地面商店街的衰落。另外，从消费者方便购买的角度看，也要求ＣＢＤ中心商业区能够提供使交通体系与各种商业、服务业能有机结合的大规模商业空间，使消费者的购买行为连续而系统化。由于地面大型百货店、专卖店的地下一层往往与地下商店街相连，使地面商店街的中断能够得到有效的连接，由此可以最大限度地维持中心商业区的繁荣和发展。

李丁则表示，从国外ＣＢＤ发展的成功经验来看，ＣＢＤ商业的发展离不开地下商业的繁荣，地面上大型零售商店和地下中小型商户的有机结合，形成互相补充的立体化的商业生态，并引发消费集聚。地下商店街不仅起到连接各种交通体系的作用，更重要的是为中小零售业、服务业提供了生存的空间，以弥补地面大型店在功能上的不足。

据了解，地下商店街是以中小店铺为主的经营形态。美国洛克菲洛中心地下商业街与地面各办公大楼和各线地铁相连接，约有１００店铺，日本名古屋地区地下商店街有８７家店铺，名古屋车站新ＣＢＤ地下商店街有６８家店铺。北京ＣＢＤ地下商店街由于与地铁等各种交通体系相连接，客流量巨大，经营环境良好，即使店铺租金很高也能吸引大量的商铺入驻而且经营稳定。

到目前为止，北京ＣＢＤ保留及审批项目共６０个，地上建筑规模７９８万平方米，其中写字楼面积４２０万平方米，公寓建筑面积１９８万平方米，商业、服务、文化、娱乐设施１８０万平方米。

但地下空间的使用情况说法不一，大致不到１００平方米，在专家眼中，这个数字还有巨大的增长空间，关键在于如何使地铁车站与主要地面商业设施、各办公大楼地下层之间有效地联结起来，建立起交通系统与商业和各办公大楼间的有机结合的商业发展空间。

专家建言

■首都经济贸易大学教授ＣＢＤ发展研究基地秘书长蒋三庚培育企业生态群

所谓企业生态群，即企业群体生态不是众多企业的简单集中，而是以专业化分工与社会化协作为基础，大、中、小不同等级企业并存，不同类型企业共生互补的生态化企业群体，因而类似于生物生态系统。在这样的生态集群中，正如生物种群一样，有竞争，也有协作，竞争使得企业个体保持足够的发展动力，但这种竞争通常不是你死我活的关系，更多的是协作关系。

北京ＣＢＤ的建设应以产业关联为依据，建立相互依存、相互促进的产业网络体系。通过产业关联各环节来衍生出一批具有分工协作关系的关联企业，形成集群的经济功能。比如，在ＣＢＤ不仅需要考虑如何发展银行、保险、证券、基金等，而且要注重发展与金融业务相关的会计师事务所、审计师事务所、评估师事务所、律师事务所、企业评级事务所、投资顾问公司、信息咨询公司、财经攻关公司、专业培训机构等。ＣＢＤ区域内既有科研单位，也有高技术企业，同时还有大量的中介服务机构及很多的金融保险机构。科研单位可以提供最前沿的经济理论及管理理念，大量的中介服务机构可以为企业提供市场分析、会计、法律、广告、咨询等服务，金融保险机构可以为企业扩宽融资渠道，解决企业发展中的资金问题，在技术转化、信息咨询、培训、金融、法律以及财会、管理等各方面培育形成完整的产业链以刺激ＣＢＤ经济功能的发挥。

■首都经济贸易大学商务管理系陈立平过度开发应加以限制

由于ＣＢＤ零售商业的集聚带有自然形成的特性，因此保持ＣＢＤ产业功能的均衡是十分重要的。美国和日本大都市ＣＢＤ的经验表明，ＣＢＤ区域内零售商业和服务业如果过度开发而不加以限制势必会对ＣＢＤ整体区域发展所带来的负面影响。如交通拥堵、噪音、环境污染、犯罪率上升所带来的办公与居住环境的恶化等。因此有必要通过一系列的法律和法规加以限制。

首先，对零售商业在ＣＢＤ区域内选址的限制。其次，要对某些产生噪音、环境污染、青少不宜的店铺对其选址、营业时间等加以限制。查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

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