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北京CBD解决无序窘境的良策地下交通万芳

发布时间:2020-02-14 11:11:29 阅读: 来源:笔袋厂家

北京CBD解决“无序”窘境的良策:地下交通

有人说,CBD“成也土地,败也土地”,到今天,地平面以上的部分已经被瓜分殆尽,要解决CBD公共功能匮乏的难题,不能过多地指望日益拥挤的地面,人们开始探索地下的承载力。 一位专家早在几年前就特意算了这样一笔账,CBD内大多是上世纪50年代建设的工厂,其中42家企业占CBD总面积的63.8%。随着产业结构调整、企业外迁,可利用土地约280万平方米。然而,随着外迁逐渐接近尾声,腾出来的空间已经被迅速填补上。批评人士指出,地上空间的过度开发和地下空间的相对闲置成为CBD留给其入驻者们的一份尴尬。

地下交通——

解决“无序”窘境的良策

CBD地面上可以建设道路的面积少得可怜,按照现在的规划,在一些交通专家的测算中,地上交通的拓展余地只有10%,“就是在地上架桥架出花来,也无法最终缓解交通压力。”一位从业30年的老建筑师道出了一句心里话。“更何况在高楼大厦密集的区域内根本不可能建过于繁复的交通设施。”

目前,CBD内的公交系统共有13条线路穿过。即便如此,CBD内仍然是北京市交通最为拥挤的区域之一。很多有车族已经习惯了晚上6点下班7点半才出办公室。

首都经济贸易大学的李丁对CBD的交通做了长时间的研究。据其调查,25%的人选择自驾车或乘坐出租车进入CBD。大量的小汽车进入,更加剧了该地区的拥堵。美国曼哈顿CBD地区的进入者3/4利用铁道,9%利用公共汽车,仅有7%的人选择小汽车;伦敦CBD公共交通利用率是83.7%,利用小汽车的只有16.3%。

同时,另一组数据显示,北京城市道路用地在城市面积中占的比例处于较低水平,仅达到10.4%,相比之下,纽约占35%,华盛顿占43%,洛杉矶更是占到50%,伦敦23%,柏林26%,巴黎25%。

此外,路网稀疏也是CBD无法回避的问题。CBD的路网处在一种非稳定结构,主干道多于次干道,次干道又多于支道,导致交通疏导难度加大。

“人车混流”虽然不是CBD的“专利”,但在这里却被演绎到了极致。在CBD以内,乘坐出租车的比例高达32%,步行人流达到28%,人车混流更加严重,CBD发展研究基地的研究人员张杰用“无序”来形容这种状态。

北京市交通委显然也意识到了这一点,在进行地面路网建设的同时,CBD还将完善地下停车及地下交通系统建设,减少内部交通占用城市道路。CBD的地下空间规划在东三环路两侧的核心地带,将结合高层建筑的地下空间,在地下一层连通作为人行系统和商业设施,并实现公交、地铁等换乘枢纽之间的有效连接;地下二层则为各建筑之间的车行通道和停车位。

在建设朝阳路大容量地面公交客运走廊的时候,特意设计了地下、地面人行空间和二层连廊系统。

据悉到2007年底,CBD地区将完成地铁10号线建设。

地下商业——

低成本的国际模式

在世界各国的CBD中,商业空间基本以地下为主、地上为辅。但在北京,这个比例正好被颠倒了。地下商业街是活跃和繁荣CBD区域商业的客观需要。

在早期的规划中,北京CBD的商业面积几经周折,想增加面积,却又受其他地产项目的排挤,处在一种膨胀与抑制的交替状态之中。

到2003年中,CBD内的商业面积只有10万平方米左右,但按照正常的建设速度,到2007年,商业面积将达到60万平方米。

《北京CBD商业发展规划》(2002-2010)预测,CBD区域的消费人群约有50万,其中,年轻时尚的商务白领约25万到30万,CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万,商务旅行人群约1.7万,文化休闲人群约1万至2万,观光人群在4万至8万左右。根据这样的预测和统计,目前的商业开发则显得相对根本无法满足整体需求。

能够提供给地上商业的空间已经非常狭小,而现在的地下商业的面积只占总量的10%。

“地下商业街是活跃和繁荣CBD区域商业的客观需要。”首都经济贸易大学商务管理系陈立平经过多年的研究指出,由于CBD区域高度集聚着银行、保险公司、跨国公司、传媒集团的总部大楼,这些大规模业务大楼的存在使地面商店街被分断而失去其连续性,这严重威胁着中小零售商的生存空间,其结果往往造成地面商店街的衰落。另外,从消费者方便购买的角度看,也要求CBD中心商业区能够提供使交通体系与各种商业、服务业能有机结合的大规模商业空间,使消费者的购买行为连续而系统化。由于地面大型百货店、专卖店的地下一层往往与地下商店街相连,使地面商店街的中断能够得到有效的连接,由此可以最大限度地维持中心商业区的繁荣和发展。

李丁则表示,从国外CBD发展的成功经验来看,CBD商业的发展离不开地下商业的繁荣,地面上大型零售商店和地下中小型商户的有机结合,形成互相补充的立体化的商业生态,并引发消费集聚。地下商店街不仅起到连接各种交通体系的作用,更重要的是为中小零售业、服务业提供了生存的空间,以弥补地面大型店在功能上的不足。

据了解,地下商店街是以中小店铺为主的经营形态。美国洛克菲洛中心地下商业街与地面各办公大楼和各线地铁相连接,约有100店铺,日本名古屋地区地下商店街有87家店铺,名古屋车站新CBD地下商店街有68家店铺。北京CBD地下商店街由于与地铁等各种交通体系相连接,客流量巨大,经营环境良好,即使店铺租金很高也能吸引大量的商铺入驻而且经营稳定。

到目前为止,北京CBD保留及审批项目共60个,地上建筑规模798万平方米,其中写字楼面积420万平方米,公寓建筑面积198万平方米,商业、服务、文化、娱乐设施180万平方米。

但地下空间的使用情况说法不一,大致不到100平方米,在专家眼中,这个数字还有巨大的增长空间,关键在于如何使地铁车站与主要地面商业设施、各办公大楼地下层之间有效地联结起来,建立起交通系统与商业和各办公大楼间的有机结合的商业发展空间。

专家建言

■首都经济贸易大学教授CBD发展研究基地秘书长蒋三庚培育企业生态群

所谓企业生态群,即企业群体生态不是众多企业的简单集中,而是以专业化分工与社会化协作为基础,大、中、小不同等级企业并存,不同类型企业共生互补的生态化企业群体,因而类似于生物生态系统。在这样的生态集群中,正如生物种群一样,有竞争,也有协作,竞争使得企业个体保持足够的发展动力,但这种竞争通常不是你死我活的关系,更多的是协作关系。

北京CBD的建设应以产业关联为依据,建立相互依存、相互促进的产业网络体系。通过产业关联各环节来衍生出一批具有分工协作关系的关联企业,形成集群的经济功能。比如,在CBD不仅需要考虑如何发展银行、保险、证券、基金等,而且要注重发展与金融业务相关的会计师事务所、审计师事务所、评估师事务所、律师事务所、企业评级事务所、投资顾问公司、信息咨询公司、财经攻关公司、专业培训机构等。CBD区域内既有科研单位,也有高技术企业,同时还有大量的中介服务机构及很多的金融保险机构。科研单位可以提供最前沿的经济理论及管理理念,大量的中介服务机构可以为企业提供市场分析、会计、法律、广告、咨询等服务,金融保险机构可以为企业扩宽融资渠道,解决企业发展中的资金问题,在技术转化、信息咨询、培训、金融、法律以及财会、管理等各方面培育形成完整的产业链以刺激CBD经济功能的发挥。

■首都经济贸易大学商务管理系陈立平过度开发应加以限制

由于CBD零售商业的集聚带有自然形成的特性,因此保持CBD产业功能的均衡是十分重要的。美国和日本大都市CBD的经验表明,CBD区域内零售商业和服务业如果过度开发而不加以限制势必会对CBD整体区域发展所带来的负面影响。如交通拥堵、噪音、环境污染、犯罪率上升所带来的办公与居住环境的恶化等。因此有必要通过一系列的法律和法规加以限制。

首先,对零售商业在CBD区域内选址的限制。其次,要对某些产生噪音、环境污染、青少不宜的店铺对其选址、营业时间等加以限制。查阅:已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图(更新中)查阅:2012年全国各省市城市轨道交通项目概览(更新中)查阅:城市轨道交通中标企业

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