你家小区被开放了吗小区变街区请先开放单位大院

吕舒扬

封闭变开放，小区变街区！《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》出台，要把城镇居民的封闭式住宅小区逐步开放，变成社会公共空间。这引起千万网友吐槽：

“好嘛，这小区的卫生谁管、保安谁请？”

“没有车位的在小区路上停车就得按大马路上算了？”

“不说偷盗安全，起码楼道里全贴满碰满广告是没问题的。”

更有人脑洞大开：

“这都管？什么时候出规定家家户户不允许装门？”

也有人看到了街区制的商机：

“这等于多了很多很多的门面房啊。”

吐槽归吐槽，但民意有时候的确反映出政策落实的难处。如何平衡各方利益，就要考验地方政府的执政智慧了。下面三个问题，正是小区居民关心的切身问题。

卫生费、物业费要不要交？

封闭变成开放，小区的卫生、环境谁来管呢？照理说，物业公司收了业主的钱，当然是由物业公司负责。但是，当小区变成了城市公共空间，政府就有义务管理这块地的卫生环境。市政府环卫局有责任维持小区公共空间的清洁。市政环卫工人的报酬，还是依旧由财政拨款呢，还是由小区业主承担一部分呢？

个体工商业也面临同样的管理困境。而原本，流动商贩是不能进入小区里的。如果要搞商业活动，如在小区内打广告、摆地摊，需要征得物业公司和业主委员会的同意。现在问题来了，小区内部作为公共空间，物业公司和业主委员会没有限制别人行走的权利，那么流动商贩就可以大摇大摆走进来了。紧跟着流动商贩后面的，是城管。城管局就有对公共空间的经营管理权。喜欢看热闹的人有福了。或许，以后我们在自己家阳台，就能每天看到小贩和城管的争执了。

要解决管理混乱的问题，融360认为，应该把住宅区“由大化小”，而不是彻底废除小区的概念。很多封闭式住宅区过于庞大，给行人和交通都造成不便，应该鼓励开放大住宅区里较为宽阔的道路，而楼与楼之间的小路、小花园，不应该开放。开放给社会穿行的道路交给市政部门管理，而楼宇间的公共空间，应该仍属于业主委员会自行支配，由物业公司管理。

车还能停在楼下吗？

随着家用小轿车成为中产阶级的标配，小区的车位越来越拥挤。有车库的好说，买不到车库的把车停在楼下倒也没有安全问题。但是，如果小区开放，麻烦又来了：一方面，你还放不放心把车停在外面；另一方面，你有没有权利把车停在公共空间。

安全方面讲，外人进入小区，爱车被偷盗被划伤的风险大大提高。权利方面讲，楼下土地属于城市公共空间，就应该由政府有关部门招标，由中标公司管理这部分车位，跟现在免费停车不同，业主必须支付停车费。

那么问题是，业主在买房的时候已经为公摊面积交了钱，开发商在从政府手里拍地的时候也是足额缴纳了土地出让金，业主委员会拥有公共土地的使用权，小区开放后，政府怎么可以重复收费呢？

融360认为，现有的封闭式住宅区，因为涉及到产权问题，要想变成开放街区非常困难。政策只能鼓励今后开发商把住宅区做成开放式，并事先在合同里约定好公共空间使用权归属和使用方式。

街区马路谁来修？

要想落实开放式街区，除了开发商和买房人事先达成契约，开发商和政府在土地出让环节，也应该有充分沟通。现在，出于成本和便捷考虑，政府在土地招拍挂环节都是把一整块土地一起出让。而开发商在买下土地后，也会统一开发设计，这就产成了面积庞大的住宅区。如果政府要让开发商在小区内留下公共道路，是否应把公共道路的土地出让金减除呢？或者，在其他方面给予开发商一定优惠？

上有政策，下有对策。如果没有价格折扣和政策优惠，开发商就没有动力修路。开发商完全可以把住宅区内部的楼宇更紧凑，道路更狭窄，以节省土地面积。开放是开放了，但并没有解决城市交通问题。一般来说，小区内道路的宽度与城市道路差距很大。把通行量很低的道路的打通，联接到城市干路，恐怕起不到分流作用，反而可能会降低干路的通行速度。

所以，开放小区，增加公共道路密度没错，但应该在道路设计上有先见之明，在修路的时候充分考虑建成后的城市通行作用，而这十分依赖开发商的能力。融360认为，政府应该在土地出让时鼓励开发商综合考虑城市发展规划，如：若开发商多修建符合要求的道路，则降低对其修建保障房和公共设施配建的要求；若开发商在小区内修建向全社会开放的公共绿地，则给予土地出让金优惠。

人民日报 你家大院咋不开放？

新建开放式小区，那是今后的事了。有什么疗效好、见效快、副作用小的办法能缓解目前的城市交通问题呢？很简单，先从事业单位、机关大院入手。

媒体人王志安在微博说：“单位大院该打开，因为单位大院的产权属于单位，而非业主。但住宅小区应否开放，决定权在于全体业主，而不是政府。按照物权法的规定，小区内部的产权归全体业主所有，其物业管理方式，由业主大会决定，政府无权干预。鉴于目前的社会治安的状况，封闭比开放好。”

说个我的亲身例子。某次，我从朝阳北路往朝阳路溜达，走到人民日报大楼北边的小路，走不下去了。因为人民日报大院挡住了去路，不让外人穿行，我只好拐了个大弯。因为建得早，这种大院往往还占据了城市中心区。如果是部队军区、疗养医院，不开放是理所应当。但是，更多的大院不存在机密和特殊功能，理应开放。人民日报，请先把自己的大院开放吧。

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