你家小区车位开发商无权卖背后的真相竟是

阿琪

近日，关于“全国首例小区车库之争——开发商无权出售小区车位”的消息被传得沸沸扬扬，融360房贷小编看到这则新闻时，也顿时觉得扎眼，头一回听说小区车位应该是全体业主所有的，心里还有些小激动，但是秉着怀疑的精神，融360房贷认真调查了一下这件事的来龙去脉，发现事实并不是网上说的那样车位都应该归全体业主所有，这其中另有实情。

事件主人公——南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会

事情是这样的，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。网上流传的版本是：“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”

有“业内人士”称，此案将车位判给业主委员会，在全国属首例，其法律意义重大。目前南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有车库60个，以10万元/个的价格出售的话，那么开发商至少应该退出12亿元给广大业主。

估计不少业主朋友该坐不住了：开发商居然敢把属于我们的车位私自出售，太过分了！我们也要跟他死磕去！

各位先别急着去要钱，先听融360房贷把话说完，你们就会觉得要钱的理由站不住脚了。

小区车位归全体业主所有？这个真不好说

实际上，网上流传的判决是2003年南京市中级人民法院的一审判决，被告南京星汉置业有限公司表示不服，并提起了上诉，要求法院依法驳回业主委员会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理认为，原审查明事实不清，裁定撤回原判，发回重审。

法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。

星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。2014年9月，南京市鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。 宣判后，双方均未上诉。判决已生效。

原来所谓的“车位归业主所有”，是未生效的初审判决，实际终审判决结果是，业主委员会只获得了59个车位中的29个，而这29个中的5个已经出售了，业主委员会实际获得的只有24个车位和500000万的出售款，其余30个车位仍归开发商所有。

哪些车位属于业主共有？哪些属于开发商？

这么说来，并不是所有的车位都归业主所有，开发商也有自己的车位处理权。业主向开发商讨要小区所有车位的理由就站不住脚了。

想必业主们肯定急于知道哪些类型车位属于广大业主的。融360调查发现与小区车位有关的法律条文出现在《物权法》中，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。通俗地讲，就是小区里面规划用于停放汽车的车位，是属于开发商的。而占用公共道路或者其他场地用于停放汽车的车位，即应当属于全体业主共有。上述事件中的星汉城市花园小区一共有59个车位，其中规划中的车位为36个，又按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留，开发商只拥有30个车位的所有权。因此，开发商是否有权出售车位，就要看是否有建筑规划，即开发商是否拥有车位的所有权，以及各城市的具体规定。

说了这么多，估计好多人还不是很明白，具体什么样的车位才是属于业主？哪些属于开发商呢？

目前小区车位（库）类型主要分为以下几种：

1.敞开式地上车位

由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商无权出售，这些成为都属于全体业主共同使用。

2.地下车库（位）建筑面积分摊

如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所用，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。

3.改造车位

还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。

4.三面有护围的地上车库（位）

如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。

5.地下车库（位）属于人防工程

还有一类停车位，是人防工程车位，有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。

6.地下车库（位）建筑面积未分摊

如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

如何辨别车位产权情况？

这车位的问题还真是多啊，我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢？

根据国家政府公共信息公开的政策显示，公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工，购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况：

1.《土地使用权出让合同书》

就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。

2.《建筑用地规划许可证》

可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的“专有车位”，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

3.《建设工程竣工测量报告》

每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。

以上材料，业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。

说了这么多，融360房贷是想告诉大家：

1.小区车位并不是一定都属于全体业主，具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证，充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后，才能判断。

2.购房人可以持业主委员会的介绍信，或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料，核实车位产权情况。

3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善，为了自己的合法权益不受侵害，最好了解了以上1、2的内容后，再决定是否买车位，以及是否联合业主进行维权。

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